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2009年3月16日星期一
2009年3月10日星期二
谁在为楼市“叫春”？
http://cache.tianya.cn/publicforum/content/house/1/139848.shtml
暖春三月，万物复苏，正是草长鸢飞的季节。在这股暖流中，房地产市场弥漫着一片“叫春”之声。开年后股市强劲反弹，大盘暴涨，让众多发霉的股民们如打了鸡血似的兴奋不已，房地产市场也局部出现成交量的大幅反弹，于是股民们和开发商一片狂呼：冬天已远，春天来矣。一些腕儿级学者和专家跟在媒体后面也一个劲的鼓吹楼市暖风，熏得股民们和开发商们如痴如醉，以为真的是“牛市”之兆了。
迟来的“小阳春”让许多开发商都莫名兴奋，“反弹 ”成了坊间流传最广的潮流词汇。莫非这短暂的春暖花开中，真的是中国房地产的春天来了吗？我看且住，“回暖”尚早，“春寒”却在！“叫春”其实本没什么错，正常的欲望，正常的需要，问题是中国房市在2007年纵欲过度之后遭遇重创以致肾亏严重、阳痿不举，难道真的吃了几剂政策的补药就又可以成为金刚不坏之身了？
当前楼市和股市，与2007年年初何其相似，在成交量上升和股市大涨的热呼中，所有人都认为“牛市”来了，大喊“雄起”，而对其虚弱多病的体质视而不见，于是在“全民炒股”、“全民抢房”、“全商抢地”的运动中，2007年全国房价普遍“高烧”不退。最后疯狂圈地的开发商们，不得不强咽下自己高价买来的苦酒。前车之鉴，不可不察。只见树叶，不见森林，小心被狼吃掉。
在楼市“小阳春”现象背后，其实是几家欢喜几家愁。有的楼盘成交量剧增，有的楼盘依然门可罗雀。有的数钱数的笑嘻嘻，有的愁钱愁的要跳楼。看着对手的成交量霍霍往上窜，有的开发商坐如针毡，天天逼着策划人员想对策。有的开发商被短期升涨的成交量所迷惑，准备立即停止在售楼盘的降价促销策略，思考着是不是该提价了。理由是成交量上升了，市场正在“回暖”，没有必要再降价了，再降就赚不到钱了。这显然是盲目的乐观。我们不难发现，卖的好的楼盘，依然是降价幅度较大，性价比较高的楼盘，这些楼盘以低总价，可变面积，多功能等特性迎合了大部分刚性自住型置业需求。而姿态高傲，价格高企的楼盘，依然少有问津。所以“小阳春”现象值得担忧。
那么当前楼市真的“回暖”了吗？或者牛市已指日可待了吗？我看未必。有两个严重的问题不可忽视，一个是严重的金融危机惯性与政策效应淡化，一个是严重的市场供需矛盾。
先说第一个问题。金融危机惯性使得民众购买力普遍减低。
美国次贷危机引发的全球金融海啸依然惯性的向前冲，虽有各国政府全力积极应对，但全球经济依然未有复苏迹象。奥巴马的一揽子经济刺激方案也无法拯救美国 14家银行于倒闭破产之境地。在这场全球性的金融危机中，尽管各国政府都积极采取了前所未所有财政和货币政策应对，但实际效果甚微，全球经济依然一片痿迷，因此宏观环境的恶劣气侯，使社会对房地产行业的投资意欲受到严重打击。这表明政策效应正在淡化。
当中国出口驱动型经济增速显著放缓时，依靠刺激国内内需带动经济发展显然显得有点杯水车薪。目前老百姓在银行的储蓄率太高，而消费率太低，这是中国经济目前的根本问题。为什么？因为老百姓不敢消费，或者不敢乱消费。如果政府一系列的经济刺激方案仍然不能带动经济的增长，不能增加更多的就业岗位，不能有效增加民众的收入水平，不能增强民众对未来的信心，则当前股市和楼市的狂热将可能是一场来得快也去得快的旱雨。因此在一片“回暖”声中，投资者其实需要更为谨慎。
其实目前房价的下跌并非完全需求不足，而是受整体外部环境与国内经济因素影响。一方面国家信贷政策并没有对开发商完全松绑，相关限制仍较多，银行仍以风险控制为由，对房地产实行信贷紧缩，因此惜贷将造成开发商资金链风险扩大化，开发商为回收资金不得不降价促销；另一方面，未来经济前景仍未完全明朗，老百姓对未来经济和收入预期都不乐观，在金融危机打击下社会民众收入水平普遍减低，市场对未来楼市普遍看淡，这种看空的强大心理预期将导致未来房价继续走跌，而价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转，购买力的不足，又将迫使房价存在进一步下调可能，因此这也使得当前的政策效应逐渐淡化。
再说第二个问题。目前楼市最大的问题不是资金链风险，而是“供应过剩”。
2006年成都市城区（三环内）供应成交土地总面积6400余亩，2007年成都市城区供应成交土地总面积5400 余亩。因此2006-2007年仅城区供应成交土地面积就达1万多亩，受金融危机和汶川地震影响，商品房和开发土地的空置率大大上升，实际已开发土地不到 5000亩，土地闲置率约50%；而成都市未来两年还将有约11565亩土地等待供应用于住房建设。
2008年成都全年商品房供应面积达2244万平米，其中住宅供应面积达2102万平米，商业用房预售供应面积 142万平米。以成都市主城区为例，2008年新增住宅供应1001万余方，成交量仅为590万方左右，商业用房供应142万平米，成交量仅40万平米左右，严重供大于求，市场观望气氛蔓延，购买需求严重下滑； 2007-2008年预售商品房存量总计将达22万余套，如果按每月10000套的去化速度算（显然有点痴人说梦），至少还要两年才能消化完。加上 2009年成都计划供应的11万余套商品住房（其中以套型建筑面积90平方米左右为主），建筑面积达1051万平米，去掉农迁房与安置房，也至少有8万余套的压力，故未来两至三年成都将面临严重的供需失衡，而这种结构性矛盾将直接影响未来房价走势，成为楼市的拖累。（祥见《成都市2008-2009年住房建设计划》）
在2007年楼市高峰期，房地产的暴利让所有有钱人都感到狂热，开发商基本上是赚富人的钱，消费群体锁定有钱人，因此在“全民抢房”运动中，主要是投资性消费在支撑着楼市泡沫。而一旦市场紧缩，投资性需求就会消失得无影无踪，而政策调控的目的主要是促进首次置业及改善型置业消费，关注的是中低端消费群体，投资者已经被踢出局。因此这个时侯大量的存量土地和存量房源就普遍面临“供应过剩”之危。由于存量大、消化困难，将逼迫开发商加快推盘和降价销售。因此如果大量被压抑的投资性需求不能有效被政策调控激活，则开发商未来将面临更严重的资金压力焦烤。
不管目前的“小阳春”现象如何鼓惑人心，我认为都需要保持客观冷静，不可盲目乐观。对未来大势和房价走势如果缺乏基本面的准确判断，则盲目追涨是要付出沉重代价的。这种“小阳春”现象，我认为是基于08年底部分抄底反弹，因压抑太久，故暴发得有点突然。根据国家统计局数据，截至2008年12月底，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%。整个市场严重供需不平衡，房子很多，但需求并没有得到满足。这是非常恐怖的。
在各地积极救市政策与财政补贴政策的推动下，积累已久的自住型需求在经过半年的消化后已趋减弱；在一片“叫春”声中，刚性需求的反弹已经基本式微。而改善型居住需求的进一步释放，则取决于房价的下跌空间与政策的继续推动，以及购买力的成长速度。但显然2008年信心回落、存量高企以及价跌量缩的困境并未改观。因此在普遍的社会舆论影响下，预计中国楼市的下行趋势仍然短期内难以改变。在资金压力与需求痿缩下，未来房价或将还要酝酿新一轮下跌。
写到这里，惊闻闹得沸沸扬扬的“房地产振兴规划”之争终于以房地产落选十大产业规划振兴计划而尘埃落定，这似乎是某种暗示，在强大民生与民意面前，房地产将被彻底出局，尊重市场才是硬道理，因此，降与不降，是您的事。
暖春三月，万物复苏，正是草长鸢飞的季节。在这股暖流中，房地产市场弥漫着一片“叫春”之声。开年后股市强劲反弹，大盘暴涨，让众多发霉的股民们如打了鸡血似的兴奋不已，房地产市场也局部出现成交量的大幅反弹，于是股民们和开发商一片狂呼：冬天已远，春天来矣。一些腕儿级学者和专家跟在媒体后面也一个劲的鼓吹楼市暖风，熏得股民们和开发商们如痴如醉，以为真的是“牛市”之兆了。
迟来的“小阳春”让许多开发商都莫名兴奋，“反弹 ”成了坊间流传最广的潮流词汇。莫非这短暂的春暖花开中，真的是中国房地产的春天来了吗？我看且住，“回暖”尚早，“春寒”却在！“叫春”其实本没什么错，正常的欲望，正常的需要，问题是中国房市在2007年纵欲过度之后遭遇重创以致肾亏严重、阳痿不举，难道真的吃了几剂政策的补药就又可以成为金刚不坏之身了？
当前楼市和股市，与2007年年初何其相似，在成交量上升和股市大涨的热呼中，所有人都认为“牛市”来了，大喊“雄起”，而对其虚弱多病的体质视而不见，于是在“全民炒股”、“全民抢房”、“全商抢地”的运动中，2007年全国房价普遍“高烧”不退。最后疯狂圈地的开发商们，不得不强咽下自己高价买来的苦酒。前车之鉴，不可不察。只见树叶，不见森林，小心被狼吃掉。
在楼市“小阳春”现象背后，其实是几家欢喜几家愁。有的楼盘成交量剧增，有的楼盘依然门可罗雀。有的数钱数的笑嘻嘻，有的愁钱愁的要跳楼。看着对手的成交量霍霍往上窜，有的开发商坐如针毡，天天逼着策划人员想对策。有的开发商被短期升涨的成交量所迷惑，准备立即停止在售楼盘的降价促销策略，思考着是不是该提价了。理由是成交量上升了，市场正在“回暖”，没有必要再降价了，再降就赚不到钱了。这显然是盲目的乐观。我们不难发现，卖的好的楼盘，依然是降价幅度较大，性价比较高的楼盘，这些楼盘以低总价，可变面积，多功能等特性迎合了大部分刚性自住型置业需求。而姿态高傲，价格高企的楼盘，依然少有问津。所以“小阳春”现象值得担忧。
那么当前楼市真的“回暖”了吗？或者牛市已指日可待了吗？我看未必。有两个严重的问题不可忽视，一个是严重的金融危机惯性与政策效应淡化，一个是严重的市场供需矛盾。
先说第一个问题。金融危机惯性使得民众购买力普遍减低。
美国次贷危机引发的全球金融海啸依然惯性的向前冲，虽有各国政府全力积极应对，但全球经济依然未有复苏迹象。奥巴马的一揽子经济刺激方案也无法拯救美国 14家银行于倒闭破产之境地。在这场全球性的金融危机中，尽管各国政府都积极采取了前所未所有财政和货币政策应对，但实际效果甚微，全球经济依然一片痿迷，因此宏观环境的恶劣气侯，使社会对房地产行业的投资意欲受到严重打击。这表明政策效应正在淡化。
当中国出口驱动型经济增速显著放缓时，依靠刺激国内内需带动经济发展显然显得有点杯水车薪。目前老百姓在银行的储蓄率太高，而消费率太低，这是中国经济目前的根本问题。为什么？因为老百姓不敢消费，或者不敢乱消费。如果政府一系列的经济刺激方案仍然不能带动经济的增长，不能增加更多的就业岗位，不能有效增加民众的收入水平，不能增强民众对未来的信心，则当前股市和楼市的狂热将可能是一场来得快也去得快的旱雨。因此在一片“回暖”声中，投资者其实需要更为谨慎。
其实目前房价的下跌并非完全需求不足，而是受整体外部环境与国内经济因素影响。一方面国家信贷政策并没有对开发商完全松绑，相关限制仍较多，银行仍以风险控制为由，对房地产实行信贷紧缩，因此惜贷将造成开发商资金链风险扩大化，开发商为回收资金不得不降价促销；另一方面，未来经济前景仍未完全明朗，老百姓对未来经济和收入预期都不乐观，在金融危机打击下社会民众收入水平普遍减低，市场对未来楼市普遍看淡，这种看空的强大心理预期将导致未来房价继续走跌，而价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转，购买力的不足，又将迫使房价存在进一步下调可能，因此这也使得当前的政策效应逐渐淡化。
再说第二个问题。目前楼市最大的问题不是资金链风险，而是“供应过剩”。
2006年成都市城区（三环内）供应成交土地总面积6400余亩，2007年成都市城区供应成交土地总面积5400 余亩。因此2006-2007年仅城区供应成交土地面积就达1万多亩，受金融危机和汶川地震影响，商品房和开发土地的空置率大大上升，实际已开发土地不到 5000亩，土地闲置率约50%；而成都市未来两年还将有约11565亩土地等待供应用于住房建设。
2008年成都全年商品房供应面积达2244万平米，其中住宅供应面积达2102万平米，商业用房预售供应面积 142万平米。以成都市主城区为例，2008年新增住宅供应1001万余方，成交量仅为590万方左右，商业用房供应142万平米，成交量仅40万平米左右，严重供大于求，市场观望气氛蔓延，购买需求严重下滑； 2007-2008年预售商品房存量总计将达22万余套，如果按每月10000套的去化速度算（显然有点痴人说梦），至少还要两年才能消化完。加上 2009年成都计划供应的11万余套商品住房（其中以套型建筑面积90平方米左右为主），建筑面积达1051万平米，去掉农迁房与安置房，也至少有8万余套的压力，故未来两至三年成都将面临严重的供需失衡，而这种结构性矛盾将直接影响未来房价走势，成为楼市的拖累。（祥见《成都市2008-2009年住房建设计划》）
在2007年楼市高峰期，房地产的暴利让所有有钱人都感到狂热，开发商基本上是赚富人的钱，消费群体锁定有钱人，因此在“全民抢房”运动中，主要是投资性消费在支撑着楼市泡沫。而一旦市场紧缩，投资性需求就会消失得无影无踪，而政策调控的目的主要是促进首次置业及改善型置业消费，关注的是中低端消费群体，投资者已经被踢出局。因此这个时侯大量的存量土地和存量房源就普遍面临“供应过剩”之危。由于存量大、消化困难，将逼迫开发商加快推盘和降价销售。因此如果大量被压抑的投资性需求不能有效被政策调控激活，则开发商未来将面临更严重的资金压力焦烤。
不管目前的“小阳春”现象如何鼓惑人心，我认为都需要保持客观冷静，不可盲目乐观。对未来大势和房价走势如果缺乏基本面的准确判断，则盲目追涨是要付出沉重代价的。这种“小阳春”现象，我认为是基于08年底部分抄底反弹，因压抑太久，故暴发得有点突然。根据国家统计局数据，截至2008年12月底，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%。整个市场严重供需不平衡，房子很多，但需求并没有得到满足。这是非常恐怖的。
在各地积极救市政策与财政补贴政策的推动下，积累已久的自住型需求在经过半年的消化后已趋减弱；在一片“叫春”声中，刚性需求的反弹已经基本式微。而改善型居住需求的进一步释放，则取决于房价的下跌空间与政策的继续推动，以及购买力的成长速度。但显然2008年信心回落、存量高企以及价跌量缩的困境并未改观。因此在普遍的社会舆论影响下，预计中国楼市的下行趋势仍然短期内难以改变。在资金压力与需求痿缩下，未来房价或将还要酝酿新一轮下跌。
写到这里，惊闻闹得沸沸扬扬的“房地产振兴规划”之争终于以房地产落选十大产业规划振兴计划而尘埃落定，这似乎是某种暗示，在强大民生与民意面前，房地产将被彻底出局，尊重市场才是硬道理，因此，降与不降，是您的事。
2008年11月4日星期二
06年各省贪官外逃一览表
06年各省贪官外逃一览表
地 区 人 数 地厅级或以上官员 携带资金
北京市 225人 58人 25亿
天津市 122人 19人 14亿
河北省 340人 26人 31亿
山西省 236人 41人 17亿
辽宁省 367人 52人 117亿
吉林省 117人 14人 26亿
黑龙江 230人 42人 85亿
上海市 206人 66人 250亿
江苏省 313人 40人 140亿
浙江省 142人 48人 86亿
安徽省 97人 19人 30亿
福建省 480人 102人 365亿
江西省 125人 21人 26亿
山东省 352人 54人 150亿
河南省 124人 27人 50亿
湖北省 365人 33人 60亿
湖南省 300人 20人 70亿
广东省 1640人 170人 1550亿
广 西 217人 25人 55亿
海南省 140人 22人 27亿
重庆市 175人 31人 18亿
四川省 144人 40人 50亿
云南省 238人 48人 60亿
陕西省 146人 16人 28亿
新 疆 260人 24人 30亿
地 区 人 数 地厅级或以上官员 携带资金
北京市 225人 58人 25亿
天津市 122人 19人 14亿
河北省 340人 26人 31亿
山西省 236人 41人 17亿
辽宁省 367人 52人 117亿
吉林省 117人 14人 26亿
黑龙江 230人 42人 85亿
上海市 206人 66人 250亿
江苏省 313人 40人 140亿
浙江省 142人 48人 86亿
安徽省 97人 19人 30亿
福建省 480人 102人 365亿
江西省 125人 21人 26亿
山东省 352人 54人 150亿
河南省 124人 27人 50亿
湖北省 365人 33人 60亿
湖南省 300人 20人 70亿
广东省 1640人 170人 1550亿
广 西 217人 25人 55亿
海南省 140人 22人 27亿
重庆市 175人 31人 18亿
四川省 144人 40人 50亿
云南省 238人 48人 60亿
陕西省 146人 16人 28亿
新 疆 260人 24人 30亿
2008年8月6日星期三
奥运放风
因为奥运，迫于国外的压力，如下网站已经解封：（大家多多宣传，传遍你的每个QQ群）
西方媒体：
路透社 http://cn.reuters.com/
维基百科 http://zh.wikipedia.org/
自由亚洲电台 http://www.rfa.org/mandarin/
美国之音 http://www.voanews.com/chinese/
华尔街日报 http://chinese.wsj.com/gb/index.asp
金融时报中文 http://www.ftchinese.com/sc/index.jsp
香港媒体：
明报新闻网 http://www.mingpaonews.com/
明报月刊 http://www.mingpaomonthly.com/cfm/main.cfm
亚洲时报 http://www.atchinese.com/
亚洲周刊 http://www.yzzk.com/cfm/main.cfm
南华早报 http://www.scmp.com/portal/site/SCMP/
南华早报中文 http://olympics.scmp.com/GCO_Simpchi_Index.aspx
苹果日报 http://www1.appledaily.atnext.com/template/apple/sec_main.cfm?
台湾媒体：
联合新闻网 http://udn.com/NEWS/main.html
中国时报 http://news.chinatimes.com/mainpage.htm
自由时报 http://www.libertytimes.com.tw/index
西方媒体：
路透社 http://cn.reuters.com/
维基百科 http://zh.wikipedia.org/
自由亚洲电台 http://www.rfa.org/mandarin/
美国之音 http://www.voanews.com/chinese/
华尔街日报 http://chinese.wsj.com/gb/index.asp
金融时报中文 http://www.ftchinese.com/sc/index.jsp
香港媒体：
明报新闻网 http://www.mingpaonews.com/
明报月刊 http://www.mingpaomonthly.com/cfm/main.cfm
亚洲时报 http://www.atchinese.com/
亚洲周刊 http://www.yzzk.com/cfm/main.cfm
南华早报 http://www.scmp.com/portal/site/SCMP/
南华早报中文 http://olympics.scmp.com/GCO_Simpchi_Index.aspx
苹果日报 http://www1.appledaily.atnext.com/template/apple/sec_main.cfm?
台湾媒体：
联合新闻网 http://udn.com/NEWS/main.html
中国时报 http://news.chinatimes.com/mainpage.htm
自由时报 http://www.libertytimes.com.tw/index
google输入法问世了，就一个字.....强!!!
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