谁在为楼市“叫春”？

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　　暖春三月，万物复苏，正是草长鸢飞的季节。在这股暖流中，房地产市场弥漫着一片“叫春”之声。开年后股市强劲反弹，大盘暴涨，让众多发霉的股民们如打了鸡血似的兴奋不已，房地产市场也局部出现成交量的大幅反弹，于是股民们和开发商一片狂呼：冬天已远，春天来矣。一些腕儿级学者和专家跟在媒体后面也一个劲的鼓吹楼市暖风，熏得股民们和开发商们如痴如醉，以为真的是“牛市”之兆了。
　　
　　迟来的“小阳春”让许多开发商都莫名兴奋，“反弹 ”成了坊间流传最广的潮流词汇。莫非这短暂的春暖花开中，真的是中国房地产的春天来了吗？我看且住，“回暖”尚早，“春寒”却在！“叫春”其实本没什么错，正常的欲望，正常的需要，问题是中国房市在2007年纵欲过度之后遭遇重创以致肾亏严重、阳痿不举，难道真的吃了几剂政策的补药就又可以成为金刚不坏之身了？
　　
　　当前楼市和股市，与2007年年初何其相似，在成交量上升和股市大涨的热呼中，所有人都认为“牛市”来了，大喊“雄起”，而对其虚弱多病的体质视而不见，于是在“全民炒股”、“全民抢房”、“全商抢地”的运动中，2007年全国房价普遍“高烧”不退。最后疯狂圈地的开发商们，不得不强咽下自己高价买来的苦酒。前车之鉴，不可不察。只见树叶，不见森林，小心被狼吃掉。
　　
　　在楼市“小阳春”现象背后，其实是几家欢喜几家愁。有的楼盘成交量剧增，有的楼盘依然门可罗雀。有的数钱数的笑嘻嘻，有的愁钱愁的要跳楼。看着对手的成交量霍霍往上窜，有的开发商坐如针毡，天天逼着策划人员想对策。有的开发商被短期升涨的成交量所迷惑，准备立即停止在售楼盘的降价促销策略，思考着是不是该提价了。理由是成交量上升了，市场正在“回暖”，没有必要再降价了，再降就赚不到钱了。这显然是盲目的乐观。我们不难发现，卖的好的楼盘，依然是降价幅度较大，性价比较高的楼盘，这些楼盘以低总价，可变面积，多功能等特性迎合了大部分刚性自住型置业需求。而姿态高傲，价格高企的楼盘，依然少有问津。所以“小阳春”现象值得担忧。
　　
　　那么当前楼市真的“回暖”了吗？或者牛市已指日可待了吗？我看未必。有两个严重的问题不可忽视，一个是严重的金融危机惯性与政策效应淡化，一个是严重的市场供需矛盾。
　　
　　先说第一个问题。金融危机惯性使得民众购买力普遍减低。
　　
　　美国次贷危机引发的全球金融海啸依然惯性的向前冲，虽有各国政府全力积极应对，但全球经济依然未有复苏迹象。奥巴马的一揽子经济刺激方案也无法拯救美国 14家银行于倒闭破产之境地。在这场全球性的金融危机中，尽管各国政府都积极采取了前所未所有财政和货币政策应对，但实际效果甚微，全球经济依然一片痿迷，因此宏观环境的恶劣气侯，使社会对房地产行业的投资意欲受到严重打击。这表明政策效应正在淡化。
　　
　　当中国出口驱动型经济增速显著放缓时，依靠刺激国内内需带动经济发展显然显得有点杯水车薪。目前老百姓在银行的储蓄率太高，而消费率太低，这是中国经济目前的根本问题。为什么？因为老百姓不敢消费，或者不敢乱消费。如果政府一系列的经济刺激方案仍然不能带动经济的增长，不能增加更多的就业岗位，不能有效增加民众的收入水平，不能增强民众对未来的信心，则当前股市和楼市的狂热将可能是一场来得快也去得快的旱雨。因此在一片“回暖”声中，投资者其实需要更为谨慎。
　　
　　其实目前房价的下跌并非完全需求不足，而是受整体外部环境与国内经济因素影响。一方面国家信贷政策并没有对开发商完全松绑，相关限制仍较多，银行仍以风险控制为由，对房地产实行信贷紧缩，因此惜贷将造成开发商资金链风险扩大化，开发商为回收资金不得不降价促销；另一方面，未来经济前景仍未完全明朗，老百姓对未来经济和收入预期都不乐观，在金融危机打击下社会民众收入水平普遍减低，市场对未来楼市普遍看淡，这种看空的强大心理预期将导致未来房价继续走跌，而价格下跌趋势一旦形成，短期内不会立即扭转，购买力的不足，又将迫使房价存在进一步下调可能，因此这也使得当前的政策效应逐渐淡化。
　　
　　再说第二个问题。目前楼市最大的问题不是资金链风险，而是“供应过剩”。
　　
　　2006年成都市城区（三环内）供应成交土地总面积6400余亩，2007年成都市城区供应成交土地总面积5400 余亩。因此2006-2007年仅城区供应成交土地面积就达1万多亩，受金融危机和汶川地震影响，商品房和开发土地的空置率大大上升，实际已开发土地不到 5000亩，土地闲置率约50%；而成都市未来两年还将有约11565亩土地等待供应用于住房建设。
　　
　　2008年成都全年商品房供应面积达2244万平米，其中住宅供应面积达2102万平米，商业用房预售供应面积 142万平米。以成都市主城区为例，2008年新增住宅供应1001万余方，成交量仅为590万方左右，商业用房供应142万平米，成交量仅40万平米左右，严重供大于求，市场观望气氛蔓延，购买需求严重下滑； 2007-2008年预售商品房存量总计将达22万余套，如果按每月10000套的去化速度算（显然有点痴人说梦），至少还要两年才能消化完。加上 2009年成都计划供应的11万余套商品住房（其中以套型建筑面积90平方米左右为主），建筑面积达1051万平米，去掉农迁房与安置房，也至少有8万余套的压力，故未来两至三年成都将面临严重的供需失衡，而这种结构性矛盾将直接影响未来房价走势，成为楼市的拖累。（祥见《成都市2008-2009年住房建设计划》）
　　
　　在2007年楼市高峰期，房地产的暴利让所有有钱人都感到狂热，开发商基本上是赚富人的钱，消费群体锁定有钱人，因此在“全民抢房”运动中，主要是投资性消费在支撑着楼市泡沫。而一旦市场紧缩，投资性需求就会消失得无影无踪，而政策调控的目的主要是促进首次置业及改善型置业消费，关注的是中低端消费群体，投资者已经被踢出局。因此这个时侯大量的存量土地和存量房源就普遍面临“供应过剩”之危。由于存量大、消化困难，将逼迫开发商加快推盘和降价销售。因此如果大量被压抑的投资性需求不能有效被政策调控激活，则开发商未来将面临更严重的资金压力焦烤。
　　
　　不管目前的“小阳春”现象如何鼓惑人心，我认为都需要保持客观冷静，不可盲目乐观。对未来大势和房价走势如果缺乏基本面的准确判断，则盲目追涨是要付出沉重代价的。这种“小阳春”现象，我认为是基于08年底部分抄底反弹，因压抑太久，故暴发得有点突然。根据国家统计局数据，截至2008年12月底，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%。整个市场严重供需不平衡，房子很多，但需求并没有得到满足。这是非常恐怖的。
　　
　　在各地积极救市政策与财政补贴政策的推动下，积累已久的自住型需求在经过半年的消化后已趋减弱；在一片“叫春”声中，刚性需求的反弹已经基本式微。而改善型居住需求的进一步释放，则取决于房价的下跌空间与政策的继续推动，以及购买力的成长速度。但显然2008年信心回落、存量高企以及价跌量缩的困境并未改观。因此在普遍的社会舆论影响下，预计中国楼市的下行趋势仍然短期内难以改变。在资金压力与需求痿缩下，未来房价或将还要酝酿新一轮下跌。
　　
　　写到这里，惊闻闹得沸沸扬扬的“房地产振兴规划”之争终于以房地产落选十大产业规划振兴计划而尘埃落定，这似乎是某种暗示，在强大民生与民意面前，房地产将被彻底出局，尊重市场才是硬道理，因此，降与不降，是您的事。